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执行概要

您阅读本指南是因为您负责体育和娱乐设施的管理和维护。

它包含了一系列实用工具，可以帮助您通过制定资产管理计划的过程，使您的设施具有生产力和可持续性。

体育和娱乐设施是我们日常生活不可或缺的一部分，我们都依赖它们来帮助我们继续保持健康和积极的生活方式。

现在，人们更广泛地认识到，终身资产管理对于维持对客户的服务水平，并为作为设施所有者或运营商的您提供回报至关重要。

我们期望我们的体育和娱乐资产以可接受的水平提供特定的服务。无论是运动场还是大型娱乐建筑，都需要进行管理，以满足我们对它们的期望。

当你制定了一个有效的资产管理计划时，你将为一系列可能影响你的资产未来的可能性做好准备。它还会给你信心，让你能够适应环境、社会和经济因素的影响。

无论您是在当地政府还是体育组织，本指南世界杯2022葡萄牙赛程表将为您提供战略资产管理的好处。它还将帮助您考虑资产管理的财务和经济要求，以及风险和负债的处理和管理。

我们包含了一些实际的例子和附录，向您展示如何有效地应用资产管理原则，使您能够继续以更高的可持续性水平提供和维护关键资产。您可以根据需要调整附录，以反映您的特定组织的需求。

本指南

您可以将资产管理原则平等地应用于所有实物资产，包括:基础设施;财产;文化遗产;储备;水体;还有厂房和设备。

一个关键问题是需要将这些原则转化为管理行动的程度和程度。

无论你是地方当局的行政人员或高级经理、体育机构或娱乐集团的行政人员或办公室负责人，确定自己的主要资产都是很重要的。

资产管理原则

以下是资产管理原则的一些主要考虑因素:

• 资产管理决策与战略规划相结合;
• 资产规划决策基于对备选方案的评估，考虑了“生命周期”成本、收益和所有权风险;
• 建立资产状况、使用和绩效的问责制;
• 处置决定是根据对在社会公平的环境中可获得最佳可得净收益的方法的分析作出的;而且
• 建立有效的资产管理内部控制结构。

1.0综合规划

决定是否收购、更换、使用、维持或处置一项资产，应该成为组织整体战略计划的一部分。

您可以通过将资产与计划交付标准和策略联系起来来实现这一点。

作为地方当局，体育或娱乐组织或多运动设施，开发资产战略将补充您的运营或商业计划。

关键成功因素

• 资产功能根据项目交付标准或服务交付策略进行评估和匹配;
• 资产战略的时间框架与公司的规划期限(通常是五年)相匹配，并且理想地延伸到较长寿命的资产的生命周期;而且
• 资本和经常性(经营)成本纳入资产战略，与财务管理战略中的预算挂钩。

主要问题

1.1将资产提供与组织的战略目标相结合

所有的组织都需要方向，应该进行定期的战略规划。一个典型的战略计划着眼于未来五年。战略规划过程的一部分将包括可能影响组织运作的问题或事件。

资产管理规划应该是你的组织的使命和愿景的一部分，所以你应该将资源规划与你的长期目标联系起来。

1995世界杯2022葡萄牙赛程表年《地方政府法》要求所有地方当局每年执行一项“主要活动计划”，研究当局在今后12个月将做什么。许多理事会除了主要活动规划外，现在还包括长期战略规划。

同样，你的体育或娱乐组织应该制定你的长期战略目标，让你了解资产管理的必要性，并提供支持计划的举措。

在可持续发展的环境中，你的组织还必须考虑用户群体的需求和现有资产满足这些需求的能力。

你应该考虑:

• 标准——与用户组的服务或参与水平一致的资产交付。
• 利用-为资产提供机会，向最大数量的用户提供服务。
• 维护-维护资产，确保其在最佳的服务提供标准下达到其有用的功能寿命，并尽量减少(经常)运营开支。
• 法律义务或监管标准——确保资产的提供和管理充分考虑到规定的和普遍的法律义务和监管标准。

我们将在本指南的后面讨论这些关键的战略领域。

1.2需求/差距分析

用户需求是任何资产提供和管理分析的基本组成部分。

这是确定一项贷款的当前和预计使用情况以及这种需求与目前资产供应水平之间的任何差额的有效方法。

因此，如果您的组织正在考虑接管或收购一项资产，您应该了解该设施或资产目前正在交付什么以及如何使用它。

这些调查应包括:

• 趋势分析;
• 需求分析;
• 供应分析;而且
• 差距/缺陷分析。

结果将帮助您确定任何偏离当前资产准备水平的领域。需求分析将提供有用的信息，以帮助您做出高质量的资产管理决策。

关于如何进行需求分析的信息可以在部门网站．

通常对新设施进行需求分析，但该过程同样适用于新设施或升级设施或资产的提供。实施和审查需求分析可以是主观的，应该由类似设施或资产的经验数据和标准支持。

在符合现有标准的情况下，你应该参考ISO9001: 2000，它详细说明了要使用的方法。

只有在符合组织的战略目标和属于组织的责任范围内的情况下，您才应该就已确定的资产服务提供差距采取行动。

1.3了解关键成功因素

关键的成功因素是那些你的组织认为对你的设施或资产的成功运行至关重要的问题。

它们与相关的风险管理战略密切相关，也是采取资产管理战略的首要原因。

一个例子是有效管理水产中心的化学系统。提供一个正确分配化学品的主要和备用系统对设施管理的成功至关重要。

关键的成功因素不需要涉及危及生命的情况，但通常是那些会阻止您交付由资产提供的主要服务的情况。

在进行战略资产规划时，应确定关键的成功因素，并施加权重，以确保作为综合资产管理计划的一部分强调和处理每一个独立的关键成功因素。

结果
将您的资产管理策略集成到操作或业务计划中，将为您提供一个框架，以最佳地利用现有和新资产。

2.0资产计划

一个有效的资产规划框架将包括对获取新资产和替换现有资产的备选方案的评估。评估将包括生命周期成本的比较。

收购计划详细说明了收购、升级或更换资产的理由。

它将包括:

• 获取方法;
• 资金的时间和数额;而且
• 复发性所需的资金。

关键成功因素

• 管理当局已确定现有资产得到充分利用，满足功能需要，并达到最佳水平;
• 已经真正考虑到“非资产”解决办法的决定，例如利用私营部门或需求管理;而且
• 所有的成本，明示的和隐含的，都包含在生命周期成本的考虑中。

隐含成本可能包括用于收购资产的资金的名义利息成本。

显性成本包括直接和间接运营成本。

主要问题

2.1情景规划

在考虑影响未来资产规划的关键因素时，情景规划是极其重要的。

情景规划的目的是识别路标(触发或警告)，并决定最适当的方法来利用机会或最小化威胁。

情景规划将帮助您的组织了解不同的力量如何操纵未来，并帮助您理解和准备应对不确定性。

就体育及康乐业而言，情景规划可帮助你考虑参与及使用趋势;改变人口结构;改变法律义务，做出更明智的资产提供决策。

为了理解场景规划的好处，您必须查看当前的情况，并将它们与支持原始决策的基本原理进行比较。

例子

考虑与水上重建相关的空气处理系统。

该系统从综合设施内部收集空气，并将其泵到室外，为设施内的顾客提供更新鲜的室外空气。问题是两个通风口都位于同一面墙上。主要的问题是，排气孔位于供气口的迎风侧，这意味着一些排出的空气被拉回了大楼。

场景规划应该考虑替代设计，以实现更好的建设和运营效果。

情景规划的最佳方法可归纳为以下几点:

• 明确你的组织希望追求的战略方向，并使用情景规划来考虑各种选项，包括如何预测不确定性。
• 全面分析影响决策的宏观和微观环境因素。这些力量可能包括政治、环境、经济和社会力量。
• 围绕与决策焦点相关的关键驱动因素、环境力量和不确定性，创建和执行场景。把分析思维和直觉结合起来。
• 将情景的潜在结果与组织的战略业务计划联系起来。

2.2考虑资产/非资产解决方案

如果您的资产规划是为了满足社区对新的或改进的体育或娱乐服务的需求，您应该考虑所有可用的替代方案。

这将包括:

• 调查现有自有设施或外部租赁设施加强或扩大服务的备选方案(基于方案的备选方案);
• 考虑扩大现有自有设施或外部租赁设施的资产供应(基于资产的替代方案);
• 考虑增建设施以应付社区需要，或翻新或重建设施以应付需要的成本及影响;而且
• 分析接纳私营机构提供或建造设施以满足社会需要的其他方案。

每一点都应该与采取“什么都不做”替代方案的后果的基线选项相对照。

作为场景规划的逻辑后续，决定资产或非资产解决方案的影响应得到定性、定量和经验数据的支持，以显示与每种备选方案相关的效益、后果和成本。

如果你计划收购一项新资产以满足社区需求，你必须考虑两种基本的资产选择:

• 提高现有资产的性能;或
• 建造、购买、分享租赁或与私营机构达成协议。

在提供社区体育或娱乐设施方面，收回全部业务费用的能力微乎其微，更不用说资本费用了。这主要是由于俱乐部和体育团体历来专门使用设施，这限制了最大化使用的机会。如果运营和资本成本能够分摊到更大的用户群中，那么回报将会更高。因此，与单一使用的设施相比，搭配是一种高效的模式。

多年来，草坪保龄球是一项广泛的社区运动。然而，我们不断变化的社会和社区偏好削弱了这项运动设施的可持续性。不断下降的会员基数和设施升级的需要，意味着这项运动不得不考虑更广泛的选择。

大都市地区的一些保龄球俱乐部已经考虑了两种成功的选择:

• 合并-结果更大的俱乐部力量和活力;而且
• 与类似的运动搭配，如petanque。

这两种方法都会引起成员的一定程度的关注，但扩大成员基础的机会通过使用非资产方法为该基金的可持续发展提供了更大的机会。

2.3物质

重要性指的是与资产管理决策直接相关的问题。他们可能包括:

• 提案的财务影响，包括资金和业务费用;
• 设计支持另一资产并在别处建造的设施，即支持类似设计和服务的设施;
• 项目的技术或功能复杂性;
• 环境影响和公共环境审查的潜在要求;
• 期权的财务比较;而且
• 相关的风险水平-资产表现，政治，财务，采购，交付或管理。

您应该考虑这些问题，并权衡它们的顺序和重要程度。

2.4保持资产在商定的服务水平

在预先确定资产的存在是为了提供特定的服务之后，您现在必须确定资产将如何交付商定的服务水平，并继续满足使用它的人的期望。

业主和经营者必须就他们的角色和责任达成一致，无论他们是同一机构还是分开的。必须将角色和责任写下来，并清楚地说明各方的期望。

设定基准为确定资产在操作上的预期目标提供了一个良好的基础。

基准测试将着眼于关键结果领域(KRAs)，这对于理解和同意操作参数和结果是必要的。业主和运营商将使用KRAs来确定关键性能指标(kpi)并达成一致。

KRAs和kpi的例子见附录A。

一旦建立并达成一致，资产所有者和经营者通常会组成一个联合工作组，开会讨论资产的持续业绩。工作组应每月或至少每三个月举行一次会议。

所有者和运营商之间的协议还应提供机会，以改变资产提供的服务的交付方式。

结果

一个更高效、更有成本效益的资产管理框架，它将减少对新资产的需求，延长资产寿命，降低项目成本，并改善服务或产品的交付。

3.0资产问责

产品

为资产的使用水平、状况、维护和性能制定标准的操作和维护计划。计划还记录了运营和维护资产所需的资源。

关键成功因素

• 对资产的控制和问责制在项目级别建立;
• 对资产的财政责任是通过预算程序和通过开列和分配费用来确定的;
• 建立条件、使用和绩效措施;而且
• 资产的绩效标准被认为是下一个规划周期的一部分。

主要问题

3.1资产会计原则及其对折旧的影响

当代的会计模式是权责发生制会计，它在债务和收入发生或赚取时确认它们。另一种更为传统的方法是现金会计，即在债务和收入收到或支付时确认它们。

就资产管理而言，权责发生制会计的一个首要原则要求在储备账户中留出资金(作为资产负债表项目)，以在资产经济寿命结束时替代资产。

例子

游泳池过滤和泵送设备的经济寿命可达15年。

按照直线折旧法，资产的新购买价格(50万美元)将除以15，每年存入储备帐户的数额(33 333美元)。

每年33,333美元的折旧(或累积)金额成为组织的成本，并在资产负债表上确认为非流动负债。

此外，对资产的寿命、能力或表现有重大影响的工程须确认为资本支出，并对折旧的计算有直接影响。

更多信息可通过查阅会计准则AASB 1021获得。

在现金会计环境下，一些组织可能不会用这种方法解释折旧。然而，就可持续的资产管理而言，留出资金用于未来的替代是非常受重视的。

在评估经营变更对资产的财务影响时，应将诸如改进、修复、收购、增强或更换等问题纳入折旧公式。

关于这些问题的资本投资决定将在下文3.2中讨论，尽管它们是基于业务性能要求。

与资产相关的消耗品相关的成本不被视为资本支出，也不计入折旧公式。

3.2性能要求、状态记录和报告

当你审查一项资产时，你应该记住它的存在是为了一个特定的目的。您还应考虑本指南的综合规划部分提出的问题(见第6页)。

资产绩效应与战略计划中的业务要求直接相关，并证明资产绩效是必需的，并达到预期水平(参见第10页2.4)。

为了确保满足性能要求，您应该定期执行状态报告。虽然与风险管理过程密切相关，但条件报告是您检查资产以确保其操作服务交付目标得到满足的地方。

评估资产的状况包括系统地检查组件和系统，并根据每个元素的相关标准记录它们的状况。

记录这些评估将有助于预测维修开支和制定基准。这些信息将有助于保持您的资产登记是最新的。它还将成为识别未充分利用和过度利用资产的指南。

同样重要的是资产的环境状况。这意味着主要资产或设施的位置以及周围可能影响其性能的因素。

状况报告将立即确定需要注意的主要资产附近的风险。

详见附录D、E、F、G、H。

资产状况的报告除了涉及战略规划外，还直接关系到机构年度营运预算和资本开支的编制。

3.3资产登记册的管理和维护

你的机构应建立及维持一份准确的资产登记册，以:

• 记录资产的存在;
• 确定其残值;
• 分配“资产寿命”价值;而且
• 经济或服务价值的因素变化。

在资产登记册上记录和维护信息必须按照澳大利亚会计准则委员会(AASB)的规定进行。

重要的是，这些信息的计算与资产寿命和折旧率有关。为确保财务报告和储备帐户管理的准确性，类似资产的年度折旧计算应在不同机构之间平均进行。

3.4创建、存储和通信资产信息

应该记录和存储有关资产管理的信息，以便在操作系统之间易于维护和透明。这可以使用通用的专有软件包和通用的电子表格来完成。

您的组织应该遵循当代的管理实践，并拥有最新的资产记录系统，包括电子和硬拷贝。这些信息的副本也应该存储在现场以外，以防它被销毁。

信息应该是用户友好和容易理解的。在可能的情况下，应包括脚注或解释性注释，以便所有员工都能清楚地了解记录的内容及其保存位置，并相互参照解释性注释、会计准则或立法要求。信息应不时发布，以保持其运作的完整性。

结果

有效的问责机制将建立一种资产得到充分维护和保护的文化，并通过优化业绩，使其产出或服务潜力最大化。

4.0内部控制结构

有效的内部控制结构将制订和颁布资产政策和程序，并使用提供可靠、有关和及时数据的信息系统，以便作出知情的资产管理决定。

产品

详细说明有效管理资产的各项要求的政策和程序手册，并辅以以资产登记册为基础的信息系统，该系统提供管理资产所需的财务和非财务信息。

关键成功因素

• 政策和程序涉及资产生命周期的所有方面，向所有相关工作人员公布，并定期更新;
• 参与资产管理的工作人员接受与其职责相适应的培训;
• 资产登记册载有关于收购、资产查明、责任制资料、业绩、处置和会计的数据;
• 资产登记册与财务和预算制度相结合;而且
• 对资产负责的工作人员可以随时查阅资产信息。

主要问题

4.1经济与预算管理

简单地说，你的机构必须预算与资产或设施的发展和管理有关的全部成本。该准备金超出了建造或购买资产的成本，包括与运行和维护资产相关的所有成本，直到您不再拥有或操作它。

在可能的情况下，你应该让运营人员参与预算的制定，因为他们对与资产相关的日常和持续成本有详细的了解。然而，最终的预算控制取决于被任命监督设施或资产的经理。

预算必须包含与资产相关的整个生命周期成本。生命周期成本是一个复杂的过程，应该以权责发生制会计的概念为基础。2022世界杯抽签完整视频体育和娱乐部将在不久的将来制订生命周期费用计算准则。在此之前，我们鼓励您参考相关的澳大利亚标准AS/NZS 4536:1999。

4.2服务水平协议

服务水平协议(SLA)是设施资产所有者或管理者与提供与主要资产相关服务的组织之间的合同

从客户的角度来看，委托人和SLA组织之间应该有一个无缝的关系。

这项服务的交付受到以下几个关键因素的影响:

• 要提供的服务;
• 绩效跟踪和报告;
• 问题管理;
• 形式和考虑;而且
• 角色和责任。

有关服务水平协议的示例，请参见附录B。

提供的服务

委托人(或资产所有者)通常会达成一种安排，由第二个组织提供一项或多项与资产功能相关的服务。

委托人必须确信，这些服务虽然重要，但不是资产或设施功能的核心，并可由其他方面充分执行。在这些情况下，重要的是委托方要建立与被转移到第二方的服务直接相关的风险管理策略。

一旦建立了风险管理战略，双方应制定正式协议，规定与所承担的服务相关的权利和责任。

这种安排必须支持商定的资产性能水平，以确保向用户保证资产服务的连续性。

绩效跟踪和报告

委托人必须确保合同组织提供的服务水平支持服务连续性和资产质量水平。

两家机构应就如何衡量和跟踪业绩达成一致，尤其是在资产管理方面。其目的是确保委托人充分了解其资产和设施的状况和可用性。

问题管理

SLA必须明确规定主体和服务提供者的权利和义务，特别是服务的交付以及服务提供者控制下的设施和资产的管理。

双方都应该明确自己的权利和义务，以便了解对方的义务。

应成立管理委员会，定期开会讨论提供服务、管理和保养委托人的资产或设施等问题。这种类型的论坛是确保双方定期联系的最好方式。

形式和考虑

SLA应明确规定与合同相关的费用和收费。此外，双方都应了解其经济风险的真实水平。

SLA还必须详细说明对任何一方违约的处罚，以及如何识别违约行为。合同应明确说明如何调解问题和/或各方可获得的补救办法，包括(但不限于)违约金。

角色和职责

为了维护主体和服务提供者之间的关系，SLA应该清楚地记录每一方的角色和责任。

此外，重要的是，每个组织都同意一个过程，该过程提供机会，通过合同修改他们的角色和责任，以交付将提高资产或设施利用率的过程利益。

4.3资产管理与风险管理的衔接(AS4360和手册246 - 2002)

风险管理已经成为一种正式的管理工具，用于系统地识别和管理资产整个生命周期中的风险。这一过程有助于更有效地提供服务，并减少经济损失的可能性。

为了更好地理解风险管理，建议您参考澳大利亚标准AS4360和手册246(2002)体育和娱乐风险管理指南。

为了识别风险，你首先应该清楚地了解你的资产所处的运行环境，并对可能影响你的运行的因素有一个战略性的看法。这将包括但不限于:

• 组织运作的商业或社区环境;
• 对相关利益相关者的认识;而且
• SWOT(优势、劣势、机会和威胁)分析的应用。

一旦你做到了这一点，你就会对组织的目标、目标和策略有一个清晰的理解。你将进一步了解你的组织的能力和限制，并将在一个更好的位置制定策略，以解决每个领域的关注。

采用这种方法将识别您的组织面临的一系列风险。

一旦确定，您应该评估风险发生的可能性以及与风险发生相关的后果。

风险管理的三个主要阶段是:

• 确定危险领域;
• 风险评估;而且
• 风险的处理。

贵机构亦应建立及维持一份风险登记册，包括:

• 风险本身;
• 对于每一个已确定的风险，事件发生的后果及其可能性;
• 对于每一项已确定的风险，现有的控制是否适当;
• 可能性等级;
• 后果等级;
• 风险水平(已治疗);而且
• 风险优先级。

在识别和分类了每个风险之后，你需要监测和治疗它。采取以下步骤将有助于这一进程:

• 为行动分配责任;
• 岗位职责的活动;
• 建立绩效标准;
• 建立时间框架;而且
• 建立监控程序。

详细的风险管理程序见附录C。

这个过程应该与资产或设施的性能密切一致。定期监测风险和风险处理计划的有效性是很重要的。

频率将取决于风险的类型。

结果

一个有效的内部控制结构，为改善资产管理提供框架。没有它，明智的决策或执行管理层意图的范围是有限的。

5.0处理

有效的资产处置框架应包括处置过剩、过时、业绩不佳或无法使用的资产的备选办法。应从成本效益的角度评价备选方案。

产品

计划:列出理由的计划;时间框架;方法;以及处置资产的预期收益。

关键成功因素

• 在系统审查过程中发现利用不足和表现不佳的资产;
• 对使用不足或性能不佳的原因进行严格审查，并采取纠正措施或作出处理决定;
• 处置方法的分析考虑了潜在的市场价值，资产的位置和数量，支持其他政府项目的能力，以及对环境的影响;而且
• 定期评估处置性能。

主要问题

处置计划-重新开发、翻新或处置

一旦资产或设施达到其功能或物理寿命的尽头，你将不得不决定是否处理或退役，更新或更换它。每个项目都有财务和组织方面的影响。

应考虑以下组成部分:

• 退休成本的影响;
• 环境分析;
• 职业安全和健康分析;
• 换货或续期计划;
• 处理残值;而且
• 调动或再培训员工。

退休成本影响

如果资产提供的服务将继续，您必须仔细考虑如何退休或处置资产。

如你已决定更换设施，你应制定项目计划或业务案例，以顺利完成设施的拆卸或弃置工作，以及无缝提供新设施或翻新设施。

环境分析

你可能会被要求对资产或设施的处置进行环境分析。这可能涉及物理结构和可能被认为对环境有害的材料或组件，如石棉板。

由于设施退役，也可能存在环境问题，需要场地本身进行补救。

职业安全与健康分析

该级别的分析着眼于在资产或设施退役过程中对参与退役的工人、工作人员或周围社区的潜在影响。

一个化工厂、一个发电厂或一个水生设施的某些方面的退役就是这种情况。

职业安全与健康分析

更换资产可能会给设施带来新的机会，而不是拆除。它可能会被用来做其他事情。

最近在大都市地区的例子包括将以前的草坪保龄球设施改造成社区中心和公园，供周边居民使用。

职业安全与健康分析

有效管理处置过程将尽量减少持有过剩和表现不佳的资产，并将所有者的回报最大化。

6.0术语汇编

基准测试

一种持续改进的工具，包括量化内部绩效，然后将绩效与外部群体进行比较。

业务案例

研究各种问题的过程，包括需求、现行基准的定义、风险分配和管理、知识管理和如何保持控制、服务提供的方法、人力资源和成本/效益。也被称为收购战略或合同战略。

合同

研究各种问题的过程，包括需求、现行基准的定义、风险分配和管理、知识管理和如何保持控制、服务提供的方法、人力资源和成本/效益。也被称为收购战略或合同战略。

合同

协议:在两个或多个当事人之间达成的协议，涉及交换特定的货物或服务，以换取特定的经济补偿或其他考虑因素协议的条款通常以书面形式规定，合同的签署产生了具体的法律义务。然而，口头合同可以是正式的，是可执行的。

设施管理

优化人员、流程、资产和工作环境，以支持设施所有者的业务目标交付的一种商业实践。(设施管理协会)

知识产权

包括专利、注册设计、商标或名称、版权和其他受保护的权利。

关键绩效指标(kpi)

绩效的衡量使用的指标来自与每个关键结果领域相关的具体数据的测量。指标涉及诸如效率、效力和财务回报等变量，是KRAs的一个子集。

关键结果区域(KRAs)

与战略规划过程相联系的是一系列确定的重要成果，以实现组织的业务计划。

植物

设备:构成设施的一部分的物理机器

风险管理

针对潜在机会和各种影响的有效管理的文化、过程和结构。

服务水平协议(SLA)

它们要么是内部的(例如，设施部门与其客户之间)，要么是外部的(客户与服务提供者之间)。sla通常指定所需的输出或结果，包括条件、激励和惩罚。

利益相关者

有利益关系或受结果影响的各方，如股东、客户、客户、设施部门和服务提供商。

投标

编制诸如合同条件和规格、向服务提供者征求建议书、编制标书和评价、谈判和授予合同等文件的过程。

价值管理

一种结构化的过程，旨在确保以最低的成本提供项目的所有必要功能，同时保持所需的质量水平。

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