设计和开发
分析过程
生命周期成本分析程序考虑从一组备选方案中选择整个生命周期成本最低的建筑设计或厂房。
项目分析程序的设计和开发方面认识到，许多将提供未来体育和娱乐服务的设施已经存在。
有关体育或康乐设施的拨款申请可分为两类:
- 新建运动或娱乐设施(绿地)。
- 翻新或重新开发运动或娱乐设施(Brownfields)。
新的运动或娱乐设施
新建设施的Greenfields项目为设施所有者提供了最大的机会，通过全面资产管理策略将建设、运营和维护的总成本降至最低。
这可以通过在新设施开发阶段早期采用综合设施资产管理计划来实现(参见图1.0)。延迟维护的问题通常不会妨碍Greenfields项目，因此项目经理可以更有信心地采用维护和预算预测。
LCCA报告的格式应与本指南的格式相似，这些指南改编自澳大利亚生命周期成本标准。信息必须清晰地呈现，并为过程中的所有各方(设施、财务和技术)所理解。
LCCA报告应该是包含所有支持文档的独立文档，并且能够独立审查。
对新设施或翻新设施的分析过程必须考虑到与概念规划、设计、文件编制、招标、建造/修改、操作、维护和设施最终退役有关的所有费用。Greenfields应用程序将清楚地确定项目中所有参与方的权利和责任，并详细说明项目生命周期中所有估计的成本风险。
翻新或重建运动或康乐设施
棕地项目是指提交升级或翻新现有设施的申请，或在目前用作其他用途的场地上开发新设施的申请，
在竞争激烈的金融环境中，现有地方政府设施的设施融资过程(包括资本和运营)通常面临年度预算投标的压力。世界杯2022葡萄牙赛程表将现有设施置于这种预算程序之下可能导致维护资金不足，最终导致其过早老化。
竞争性预算程序的危险可能包括降低对现有设施的例行和定期维护的优先次序，从而产生“延期维护”债务。
在计算延迟维护风险时，设施经理需要进行设施状况评估(参考资产管理指南的样本模板)。
这一过程首先由一个多学科小组对设施进行彻底检查。如果设施的所有系统都包括在设施计划中，团队应包括一名建筑代表和结构、机械和电气工程师。如果由于预算限制，这是不现实的，您的组织内的合格人员应执行该过程。
如果该计划的范围有限，则只需要一名拟列入的学科的代表。在所有情况下，视察队可以是业主的人员、外部顾问或两者的结合。该计划的范围还可以扩大到包括有知识人员的房间固定装置、配件和设备。其他专家如气体测试专家或屋顶检验员也可酌情加入小组。在任何情况下，视察员都必须是在其领域有经验和知识的从业人员。
在大多数情况下，检查完全是目测的，因此要求检查人员根据他们的观察作出价值判断。必要时，可采用更具侵入性和最好非破坏性的方法，以更好地了解设施的状况。
为了便于检查，每个规程(即架构、机械)被划分为许多独立的组件。例如，机械系统可以分为八个基本组件;
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M01
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现场服务
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M02
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管道
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M03
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加热
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M04
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通风
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M05
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冷却
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M06
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消防
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M07
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气体
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M08
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杂项
这些组件中的每一个都被进一步划分为子组件。例如，管道可以有以下组件;
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M02管道
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M0213风暴排水
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M0214管子附件
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M0215特殊的系统
关于延期维修缺陷收集的数据将包括建筑部件和子部件，其中包括顺序参考编号和缺陷评级、位置和描述。
稍后将增加缺陷修复费用。缺陷评分系统是灵活的，可以根据具体的项目需要进行调整。通常，一个过程将使用一个基于相对年久失修水平和对整体设施的影响的从1到5的评级系统，1是差到灾难性的，5是处于良好的修复状态。1的数字评级将针对违反代码、健康和法规或法案的方面，因此需要立即关注。
用于补救修复(包括区域调整)的分摊费用应由质量测量师或合格承包商提供，并有能力根据公认的工业建筑估算出版物(如罗林森澳大利亚建筑手册)进行审查。
进行这一程序的目的是查明各供资机构的实际费用，并为制订一项充分综合的资产管理计划收集有价值的基线数据。
在每种情况下，分析师必须考虑家庭/商业热水系统、照明系统、建筑围护- hvac(供暖、通风和空调)系统的组合、泳池设计、泳池加热、球场表面等的设计备选方案。
适用时，分析人员应考虑现场发电的设计备选方案。每项分析都将基于20年的研究周期。为了被认为是一项有效的投资，能源应用项目的简单回收期应为5年或更短。
分析方法必须考虑能源使用系统之间的关系。当一个系统消耗的能量影响到另一个系统消耗的能量时，这种相互作用必须在分析中仔细考虑。公认的方法是，分析首先评估独立的系统，然后是那些相互作用的系统。对于生命周期成本计算程序，一个特别有用的参考是澳大利亚生命周期成本计算标准
货币的时间价值
生命周期分析方程的一个关键概念是货币的时间价值。
在确定最佳的终身财务选择时，挑战是要达到一个位置，使所考虑的各种选择都能得到公平的评价。在考虑各种建议时，您将面临比较在不同时间所花费的资本和运营成本。在评估各种备选办法的财务影响时，所考虑的每一备选办法的所有费用均以“今天的美元价值”表示。
这为准确判断与各种替代方案相关的成本和收益提供了基础。
给出的定义是:“一个承认货币在一段时间内会改变价值的概念;今天的一笔钱比将来的同样一笔钱更有价值，因为现在收到的钱可以用来投资赚取利息，这考虑到了投资于未来现金流的钱的价值。
为了更好地理解这个问题，在第25页提供了例子。每个选项都考虑了空调的更换，并考虑了购买成本和生命周期年度维护和运行成本。第36页的现值图表显示了按指定贴现率计算的一美元的未来价值。
举例来说，不同质量的空调都有12%的折扣率。选项一考虑的是质量较差、需要频繁更换、年运行和维护成本较高的空调。相反，选择二考虑较贵的单位需要较低水平的年度维护和运行费用。考虑到可靠性，在所考虑的期间(30年)内，备选方案二需要在第15年更换一次。
结果表明，在30年的时间里，安装、操作和维护一台这样大小的空调的总现值是显著的。方案1表明，较低价值的投资系统目前的总生命周期成本为468 013美元。方案2虽然初期成本较高，但其生命周期成本为413 689美元。这些例子表明，方案2提供了更好的终身成本效益，为$54 324。
这些例子的目的是展示金钱的时间价值，以及如何在当前美元价值下使用适当的贴现因子来公平比较投资。
生命周期成本报告的标准格式
各节及附录的顺序如下:
- 认证
- 执行概要
- 项目范围
- 全寿命周期成本模型描述
- 生命周期成本分析
- 建筑结构
- 家用/商用热水
- 照明
- 建筑围护结构与暖通空调系统
- 现场发电
- 水源/处理
- 地板/表面
- 推荐系统
- 附录
第一节:认证
第一种需要的形式是责任证明书。该报告必须由项目负责人认证，并由澳大利亚注册建筑师或注册专业工程师公证。
DSR采用了ASHRAE标准90.1-2001的标准化版本作为其休闲建筑的能源规范，因此这是每种备选方案的基本情况。分析师要回答表格底部的问题，以验证报告中的所有设计选项是否符合能源规范。
表1.0责任证明书
您可以在参考资料侧栏中找到责任证书表格样例的下载链接这部分指南的顶部。
第二部分:执行摘要
执行摘要应包括报告目的的简要摘要、报告重要发现的摘要、分析中使用的重要假设和特殊设计考虑的说明以及基于最低生命周期成本的系统选择建议。
执行摘要还必须根据表3.3概述的假设为设施提供年度能源预算。LCCA汇总表格必须在执行摘要中提供(请参阅下一页)。
LCCA汇总表列出了报告中评估的每个系统备选方案的结果。LCCA汇总表还提供了基本情况的年度能源预算推导，以及产生最低生命周期成本的设施替代方案。年度能源预算的推导不应重复计算能源消耗数据，例如照明能源，这通常也包括在暖通空调能源消耗计算中。
具体而言，对于资产更新、翻新或重建项目，执行摘要必须确定延迟维修积压计算，以确定基线供资情况。
表2.0生命周期成本分析总结
您可以在资源侧栏中找到示例生命周期成本分析汇总表的下载链接这部分指南的顶部。
第三部分:项目范围
本节定义了项目的范围(参见下一页)。项目识别表分为四个主题区域，包括项目摘要、组织联系信息、设计专业联系信息和特殊设计考虑事项。所提供的信息必须尽可能完整和准确。
项目总结部分包括设施的一般信息，如位置以及具体的建筑设计信息。许多项目是不言自明的，有些项目只需要回答是或否，然而，下文提供了对其中一些项目的解释。
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建筑类型
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描述建筑的用途(如水上、大厅、庭院等)。
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Slab-on-ground
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建筑是由地面板结构组成的吗?
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水平地面
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建筑物是否有地下室或部分裸露的地下室?
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机械冷却
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建筑物是机械冷却的吗?
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使用可再生资源
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项目是否打算安装太阳能集热器(光伏或太阳能热)、风力涡轮机等?
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现场发电
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项目是否打算发电，包括发动机发电机、风力涡轮机等?
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估计每年入住时数
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主租客每年的预期入住时数是多少?如果没有主租户，请估算总租户占用时间。
最后一节提供空间，说明建议机构(地方政府/体育机构)所要求的特别设计考虑。世界杯2022葡萄牙赛程表影响系统选择的设计约束必须在这里和报告中记录。该部分还应包括分析目标、操作和支持场景、假设、约束条件和考虑的备选行动路线的陈述。
表3:项目识别
您可以在资源侧栏中找到示例项目标识表的下载链接这部分指南的顶部。
第四节:假设形式
假设表格4.0提供了一个记录分析中假设的中心位置。
作为纳入假设表格的基础的信息考虑了低成本中心的预期经常(运作)成本，并简要说明如何管理建筑物设计以降低这些成本或加强服务提供。还将提供关于分析中使用的初始能量率的假设。夏季和冬季的能源费率应视情况而定。现场发电还应包括公用事业回购费率的信息。
下一个区域提供记录分析中其他假设的位置。其他假设的例子包括每年使用的生活热水的数量、维修费用、残值或打捞费用。
假设表单上的最后一个区域提供了记录所使用引用的位置。这些参考资料包括但不限于用于进行计算和用于估计建筑成本的参考资料。可以根据需要添加额外的页面来列出所有的假设和引用。
您可以在右侧的工具栏中找到一个下载链接，该链接提供一个示例假设表单这部分指南的顶部。
第五部分:生命周期成本分析模型
对每个方案的分析必须考虑到与项目的开发和交付相关的所有阶段，并包括与以下方面相关的成本:
- 概念与定义阶段包括市场调研、项目管理、概念和设计分析、产品规格分析。
- 设计及发展阶段包括项目管理、系统和设计工程、设计文档、原型制造、测试和评估、生产力工程和计划、供应商选择、演示和验证、质量管理和设计和开发的成本。
- 制造和安装包括与非经常性制造或安装成本、工程和运营分析、施工或采购、生产工具和测试设备以及运营总额相关的成本
- 维护包括与培训、备件和消耗品、设备和设施、合同服务、IT支持、日常维护、主要程序化维护和故障维护相关的成本
- 支持服务包括公司管理、行政管理费用、保险、一般支持服务、系统关闭、拆卸和拆除、回收或安全处置、现场修复和产品残值
- 残值或打捞是资产在生命周期结束时的价值。剩余价值被认为是出售资产产生的收入减去场地修复成本后的净额。剩余价值可以是约定的价值(资产留在原地)，也可以是资产的实现价值(资产的移除)。打捞被认为是未改进资产的实现价值。
生命周期成本分析(LCCA)模型
生命周期成本分析模型的一个例子附在第26至35页。LCCA是在下列公约和概念的基础上形成的。
基本惯例是DSR提供的模型不包含任何直接的资本成本。进入模型的影响财务结果的成本应该只是运营成本，并与设施或资产的管理和维护成本直接相关。
每一组成部分的费用选择表都是为了反映项目的生命周期阶段，包括概念和定义、设计和开发、制造和安装、维护、支助服务和毛收入。这些领域中的每一个都被进一步划分为按资本成本或运营成本确定的成本领域。
概念定义
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运营成本:
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日常开支:在一个组织的运作中所发生的日常开支，如销售和行政、维护和培训。这些成本也是可变的，不会增加资产的账面价值。
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资本成本:
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通常，这些成本适用于组织的实体(实质)资产。传统上，这是生产企业产品或服务所必需的设施和机器。资本成本是指购买或大幅增加固定资产，例如计算机设备(建筑物和厂房)，通常也被称为“一次性”成本。
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金钱的时间价值:
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一种承认货币在一段时间内会改变价值的概念;今天的一笔钱比将来同样的一笔钱更有价值，因为现在收到的钱可以用来投资赚取利息。
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生命周期成本:
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包括与产品生命周期相关的所有成本。这些费用包括采购(研究和开发、设计、生产和建造和逐步投入)、操作、支持和处理产品的所有费用。
该模型是在多表MS Excel电子表格格式上开发的。为审议中的备选办法所提供和编制的数据均记入个别的“零件费用备选办法”表内。合并的LCCA模型是一个受保护的工作表，用于反映每个组件成本选项表的合并。
在考虑模型之前，我们必须了解净现值(NPV)的概念。
考虑以下。
“当你想知道一辆二手车的价值时，你应该看看二手车市场的价格。同样，当你想知道未来现金流的价值时，你可以看看资本市场上的报价，在资本市场上交易对未来现金流的要求。(请记住，那些高调的投资银行家只是二手现金流交易商。如果你能以低于股东在资本市场支付的价格为他们购买现金流，你就增加了他们的投资价值。”
所举的例子是当地政府正在考虑的一个典型的娱乐中心。世界杯2022葡萄牙赛程表这个例子的前提是，该中心的全部资金将由地方政府从储备金中提供。世界杯2022葡萄牙赛程表
LCCA表明，设施的成本从规划前阶段的概念和定义开始。从设施的概念阶段到开始运作之间的时间名义上是三年。
所提供的LCCA示例考虑三个选项。
选择一个;提供基础案例的初始基本建设成本为1985,000美元，并在第10年对设施进行25%的翻新。
选择两个;增加10%的初始资本成本($2,183,000)，并在第15年进行25%的翻新。初期资本费用增加的假设是使用质量较高的部件(例如空调)，因此在以后的一段时期内需要翻新的费用减少。
选择三个;考虑将初始资本成本(1,786,500美元)降低10%，并扩大翻新计划。选项三假设承诺使用质量较低的组件，因此要求在第七年和第17年进行翻新。
净收入被输入到每个组成部分的成本选项中，提供成本中心收入减去该成本中心年度运营成本的年度数字。例如，考虑中的“成本中心”是康乐中心。该成本不包括设备管理成本或企业管理费用，因为它们是直接的设备相关成本，在模型中单独记录。
每次翻新每年带来额外的净收入3万美元，因为这预期了服务的改善。
值得注意的是，该模型以一系列输入单元格为特征，输入单元格的颜色为绿色。这表明这些成本(通常是资本)不包括在模型分析中。
输入数据被考虑到每个生命周期阶段，并在每个选项输入表中输入。对于本例，输入数据中包含的年度成本在资产的整个生命周期内保持一致。需要仔细考虑输入模型的成本的分类。在进入模型之前，必须将成本确定为资本或运营，这被认为是基本的。由于该模型基于净现值结果，不考虑直接资本成本(而是摊销利息和折旧成本)，因此至关重要的是，运营成本直接与建筑物的管理有关，而不提供任何改善资产价值的措施。如果分摊的成本导致设施资产或结构的改善，则该成本将被视为资本。
该模式规定列入利息费用，其依据是必须记录项目所使用资金的同等机会成本。由于净现值不考虑初始资本成本，年度利息等额必须包括在内。这与用于项目的资金来源无关，无论是来自储备、借款还是投资者认购。同样，折旧费被分摊到与建筑结构和组成建筑结构的合并内部资产组件相关的更换成本上。需要注意的是，在每个选项的每次翻新活动中，利息和折旧成本都会增加，以反映额外的投资。任何正在考虑的建筑物的折旧的准确反映可以参考罗林森澳大利亚建筑手册。
该模型展示了与设施的开发、管理和翻新相关的现金流。
成本预测将自动输入合并的LCC模型，最初发送到页面的合并选项值部分。在现阶段，这些数字仍然没有夸大。然后，这些数字被暴露在模型的通货膨胀部分中，这本质上是经营成本减去净收入乘以通货膨胀率在考虑成本期间的价值。在考虑的资产生命周期内，每个选项的所有成本和收益都会发生这个过程。然后，这些数字会受到指定贴现率的影响，该贴现率可能会在合并LCC模型上发生变化。该模型还提供了考虑项目敏感性的NPV计算。采用较高或较低的贴现率是考虑到这些敏感性或风险。
以下是对所提供的示例的观察。
由于净现值提供了有关项目提供的价值净增额的信息(不包括资本成本)，因此每种方案的支助服务项下的现金流包括利息和折旧费用。
观察还显示，主要的程序性维修是在维修类别下计算的。这一业务需要同样使这些期间的净收入减少了30 000美元。
这些备选办法的最终结果表明，对备选办法二的承诺将为安理会带来最好的结果。这一选择意味着更高的资本成本，尽管在15年前翻新的要求有所降低。结果是，在贴现率为12%的情况下，选项二的NPV为- 859 102美元。这个数字表示在整个生命周期期间累积的夸大和贴现成本和收入之间的净差额。
第6节:生命周期成分分析
每一种备选方案的生命周期费用计算将在报告的这一节中提出。分析师可以选择使用本指南附录中提供的表格，也可以为每个案例提供计算机分析的打印输出。
DSR开发了一个多层电子表格，它提供了一个主shell来创建备选方案的三个选项比较。该电子表格提供了项目费用的编制，除了两次敏感性测试外，还提供了每个备选方案的净现值。
在低成本成本分析的制造和安装部分，以下计算需要考虑到水处理、照明、建筑围护结构和暖通空调系统和发电。
对每个结构/系统(设施、生活热水、照明、围护结构/暖通空调和发电)的分析应该从一个基本案例开始，预期提供最低的建造/安装成本，但由于效率较低，通常会导致较高的运行和生命周期成本。其他方案应在较高的施工/安装成本与较低的操作成本(可能)和较低的生命周期成本之间进行权衡。在每种情况下，必须推荐生命周期成本最低的系统。
商用及/或家用热水
选择三个商业/生活热水系统，并记录其考虑设施的理由。例如，系统选择可以比较不同的效率水平，使用不同燃料的系统，中央系统与分布式系统，太阳能辅助与非辅助系统，各种控制策略，或大型设备与模块化安装。
照明
为建筑的主要用途选择三种照明系统(例如，办公室、法庭或健身房)，并记录其为设施考虑的理由。包括各种类型的灯，镇流器的特点，和控制策略。
建筑围护结构和HVAC(供暖，通风和空调)系统
选择三种建筑围护结构类型和三种暖通空调系统，并记录其为设施考虑的理由。总共应该研究九种建筑/暖通空调组合，除非可以证明这是不切实际的。在对围护结构和暖通空调系统进行分析时，应采用之前为生活热水系统和照明系统推荐的设计方案。
建筑围护结构参数可以改变墙体和屋顶的保温类型、厚度和窗户类型。暖通空调系统参数可能因系统类型、模块化设备、配电系统类型、控制策略等而异。
现场发电
如果适用，使用所有推荐的建筑系统来评估现场发电的三种设计方案。潜在的替代品包括发动机发电机、微型涡轮机、燃料电池、蒸汽涡轮机、风力涡轮机、太阳能阵列(光伏)等。或者，应该考虑从供应商那里购买电力，这些供应商使用替代技术生产绿色电力，例如将垃圾填埋场的甲烷气体转化为电力。
推荐系统
简要地注意每一个推荐的系统，但是，大部分的讨论应该在执行摘要中提供。组合系统集应用于在执行摘要的LCCA表格上找到详细的能源使用预测。
第七部分:附录
报告附录将包括辅助资料。附录的内容应包括规划的建筑布局草图、能源使用计算和任何其他必要的相关信息，以记录所提出的建议。
附录A
在本节的最后，你可以下载一个电子表格样本，其中详细说明了各种机械系统的建议经济寿命，如空气压缩机，离心冷却器和熔炉。
3.0B简单LCC分析
在本节的最后，您可以下载一个示例空调LCC分析电子表格。
现在和未来的美元价值
在本节的最后，您可以下载到一个表，该表表示当前每年的美元价值比率和未来30年期间1美元的价值。
的术语表
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欣赏历史价值
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用当前美元价值表示的资产历史价值的计算。
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改善
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财产的改善，实质性地增加了财产的使用能力或使用寿命，从而增加了资产的注册价值。
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建筑元素
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建筑物的组成部分，如屋顶、墙壁或服务设施(电力、管道等)
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资本更新
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为使资产恢复到商定的服务标准而使用的资本资金
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资本重置价值
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替换一项资产的当前成本的表示值
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条件评估报告
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对资产和子资产的状况和表现进行严格审查的报告过程
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递延的维护
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在应该进行或计划进行的时候没有进行的维护，因此被推迟或推迟到未来一段时间。
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剥夺成本
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如果一个组织被剥夺了一项资产，并被要求继续使用该资产提供服务或程序，那么该组织将产生的成本。
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折现率
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用于计算未来现金流现值的比率。
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财务状况指数
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定义在状况评估报告中确定的所需修理的相关费用。
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建筑楼面面积
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建筑面积:从外墙测量的建筑物的总建筑面积
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历史上的资产价值
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对价资产的原始账面价值。
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维护
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指将固定资产保持在可接受状态的行为。它包括预防性维护、正常维修、部件和结构部件的更换或确保资产保存在持续提供可接受的服务水平所需的其他活动。
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净现值
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一个项目对财富的净贡献，即现值减去初始投资(资本)。
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机会成本
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投资一个项目而不是类似的金融证券所放弃的预期回报
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安全的和可接受的
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符合现行卫生和安全标准以及现代体育用品标准要求的住宿条件。
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现值
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未来现金流的贴现价值
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技术条件指数
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在状况评估报告中，指资产或子资产的技术状况。
参考书目
美国采暖、制冷和空调工程师学会。(1989)。除低层住宅建筑外，新建建筑的节能设计。美国:ASHRAE这样。
Ballesty, S.， Orlovic, M.(2004)。生命周期成本和设施管理。设施管理12(2)，28-32。体育和娱乐部。(2004)。资产管理指南:为体育和娱乐设施所有者和管理者提供的指南。西澳大利亚州珀斯:体育和娱乐部。
罗林森建筑成本顾问和数量测量师。(Eds)(2005)。澳大利亚建筑手册2005。西澳大利亚珀斯:罗尔豪斯出版有限公司。
澳大利亚标准。(1999)。生命周期成本:应用指南。(澳新银行4536:1999)。悉尼，新南威尔士州:澳大利亚标准。
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